Qui paie le courtier immobilier au Québec: Acheteur ou vendeur ?
- Eric St-Cyr
- 10 oct.
- 10 min de lecture
Dernière mise à jour : il y a 54 minutes
Dans toute transaction immobilière au Québec, qu’il s’agisse d’acheter ou de vendre une propriété, les courtiers immobiliers jouent un rôle central. Ils accompagnent les clients à travers chaque étape : de l’évaluation de la propriété à la signature finale, en passant par la mise en marché, les visites et la négociation. Pourtant, malgré leur présence quasi incontournable dans le marché immobilier québécois, une question revient souvent : qui paie le courtier immobilier ?
Cette interrogation est cruciale, surtout lorsqu’on considère que la commission immobilière peut représenter plusieurs milliers de dollars. Ce montant, établi dans un contrat de courtage, soulève souvent des incertitudes : est-ce au vendeur d’en assumer l’entière responsabilité, ou l’acheteur peut-il aussi être appelé à contribuer dans certains cas ? Dans cet article, nous faisons le point sur les règles en vigueur au Québec, afin de clarifier les rôles et responsabilités de chacun.
Que sont les frais de courtage immobilier et comment sont-ils calculés ?
Les frais de courtage immobilier représentent la rémunération versée à un courtier immobilier ou à une agence immobilière pour les services rendus lors d'une transaction immobilière, que ce soit pour la vente ou l'achat d'une propriété. Ces frais couvrent entre autres l’évaluation de la propriété, la mise en marché, la gestion des visites, la négociation, la rédaction des documents légaux et l’accompagnement jusqu’à l’acte de vente.
Comment sont-ils calculés ?
Les frais de courtage sont généralement exprimés en pourcentage du prix de vente final de la propriété. Le taux de commission le plus courant au Québec se situe entre 4 % et 6 %, mais il est négociable selon :
Le type de propriété
Sa valeur marchande
Le niveau de service offert
L’expérience du courtier immobilier
La région ou le marché local
Une fois le taux établi, la formule de calcul est simple :
Prix de vente × Taux de commission = Frais de courtage
Exemple : Pour une maison vendue à 400 000 $ avec une commission de 5 %, les frais de courtage seront de 20 000 $, plus les taxes applicables (TPS/TVQ).
Ces frais peuvent être partagés entre plusieurs courtiers (vendeur et acheteur), selon les modalités prévues dans le contrat de courtage ou l'entente de collaboration entre courtiers immobiliers.
Quel est le rôle d’un courtier immobilier ?
Les courtiers immobiliers jouent un rôle central dans le bon déroulement des transactions immobilières au Québec. Leur mission ne se limite pas à vendre ou à trouver une propriété, ils accompagnent leurs clients tout au long du processus, qu’il s’agisse d’un vendeur ou de l’acheteur.
Services offerts par le courtier
Un courtier immobilier offre un éventail de services spécialisés qui maximisent les chances de succès et sécurisent chaque étape de la transaction immobilière :
Mise en marché de la propriété : évaluation, stratégie de prix, photographie professionnelle, diffusion sur les plateformes immobilières.
Visites et promotion : planification des visites, gestion des appels et mise en valeur de la mason.
Négociation : représentation des intérêts du client, obtention des meilleures conditions.
Conseils juridiques et documentation : le courtier rédige l’offre d’achat selon la volonté de l’acheteur, prépare toute la documentation nécessaire, analyse les comparables pour s’assurer que le prix payé est juste, et propose des clauses de sécurité adaptées (vérification de la fosse septique, expertises diverses, vérification diligente auprès de la municipalité, etc.).
Différents types de contrats de courtage immobilier
Le rôle et les responsabilités du courtier sont encadrés par des contrats spécifiques, qui déterminent également les frais de courtage immobilier et la commission des courtiers immobiliers :
Contrat de courtage de vente
Signé entre le vendeur et son courtier, ce contrat établit clairement les conditions de la mise en marché de la propriété. Il définit le taux de commission applicable à la vente, ainsi que la part réservée au courtier collaborateur, c’est-à-dire celui qui représente l’acheteur dans la transaction.
Le contrat précise également la durée du mandat, les obligations respectives des parties et la liste des services inclus, tels que la promotion sur Centris, la prise de photos professionnelles, la gestion des visites et la négociation des offres. En somme, il s’agit d’un document essentiel qui encadre la relation entre le vendeur et son courtier tout en assurant une transparence et une protection juridique pour les deux parties.
Contrat de courtage achat
Signé entre l’acheteur et son courtier, ce contrat permet de représenter officiellement les intérêts de l’acheteur et encadre son engagement, notamment si le vendeur ne couvre pas les frais. Il est important de préciser que des frais peuvent s’appliquer uniquement lorsqu’il s’agit d’un vendeur non représenté (par exemple via DuProprio, AVPP, etc.).
Cependant, dans une transaction conclue par l’entremise d’un courtier inscrit au réseau Centris, la rétribution du courtier de l’acheteur est déjà incluse dans le contrat du vendeur. Ainsi, l’acheteur n’a généralement rien à payer, sauf entente particulière, ce qui demeure rare.
Il est également important de savoir que tout est négociable dans un contrat de courtage, et que certaines clauses peuvent être ajoutées selon les besoins, comme un contrat résiliable en tout temps sans frais, une clause de vente sans garantie légale, ou une rétribution payable uniquement pour les propriétés hors marché.
Qui paie le courtier immobilier au Québec ?
L’une des questions les plus fréquentes lors d’une transaction immobilière concerne le paiement des frais de commission. Au Québec, la réponse varie selon le type de contrat, la structure de la vente, et la représentation des parties impliquées. Voici comment cela fonctionne dans la majorité des transactions résidentielles, notamment celles impliquant deux courtiers immobiliers.
Dans une transaction standard avec deux courtiers
Le vendeur paie la commission
Dans la plupart des cas, c’est le vendeur qui assume la totalité des frais de commission, comme établi dans le contrat de courtage de vente signé avec son agence. Le pourcentage de commission moyen varie généralement entre 4 % et 6 % du prix de vente, mais il est toujours négociable, selon la propriété, le marché immobilier et l’expérience en négociation du client.
Cette commission inclut habituellement la part réservée au courtier collaborateur (celui qui représente l’acheteur), ce qui simplifie la structure du paiement. Le vendeur verse donc une seule commission, qui sera ensuite répartie entre les deux professionnels selon une entente convenue entre agences immobilières.
Partage de commission avec le courtier de l’acheteur
Dans cette configuration, le courtier de l’acheteur est rémunéré à même la commission payée par le vendeur. Ce partage de commission est courant et favorise la collaboration entre courtiers. Ainsi, l’acheteur n’a rien à payer directement, ce qui lui permet de bénéficier d’un accompagnement professionnel sans coût apparent, tout en maximisant son pouvoir de négociation et la qualité de l’évaluation de la juste valeur de la propriété.
Quand l’acheteur pourrait-il payer ?
Cas particuliers
Il existe toutefois certaines situations où l’acheteur pourrait devoir assumer une partie ou la totalité de la commission de son courtier :
Si le vendeur n’est pas représenté par un courtier : dans une vente entre particuliers, aucun partage de commission n’est possible. L’acheteur devra donc souvent payer les frais de commission de son propre courtier s’il souhaite bénéficier de ses services.
Si l’acheteur signe un contrat de courtage achat exclusif : ce contrat encadre la relation entre l’acheteur et son courtier. Si aucune commission n’est offerte par le vendeur ou son agence immobilière, l’acheteur pourrait être tenu de payer une rétribution convenue.
Si la rétribution prévue dans le contrat n’est pas offerte par le vendeur : par exemple, si le vendeur propose une commission moindre que celle convenue dans le contrat entre l’acheteur et son courtier, la différence pourrait être facturée à l’acheteur.
Dans tous les cas, ces frais doivent être clairement définis dans le contrat, afin d’éviter toute ambiguïté. Il est donc essentiel, pour tout acheteur, de bien comprendre les termes de son entente et d’évaluer l’impact sur son financement hypothécaire.
Aspects légaux de la rétribution au Québec
La rémunération d’un courtier immobilier au Québec est strictement encadrée par la Loi sur le courtage immobilier, afin d’assurer la transparence, la protection du public et l’équité des pratiques entre les parties. Que vous fassiez affaire avec une ou plusieurs agences immobilières, il est essentiel de connaître les règles en vigueur entourant les frais de courtage.
Ce que dit la Loi sur le courtage immobilier
Selon la loi, toute entente entre un courtier et son client, qu’il s’agisse de l’acheteur ou du vendeur, doit faire l’objet d’un contrat écrit. Ce document officiel précise notamment :
Le taux de commission (sous forme de pourcentage du prix de vente, montant forfaitaire ou taux horaire)
Les conditions de versement de la rétribution
Le partage de commission si plusieurs courtiers sont impliqués
Les taxes applicables à la commission : TPS et TVQ, ajoutées au montant prévu
Un courtier immobilier chevronné prendra le temps d'expliquer chacune de ces clauses, tout en s’assurant que les obligations légales soient bien comprises avant de faire signer tout document légal.
La négociation est toujours possible
Contrairement à une idée reçue, la Loi sur le courtage immobilier n’impose aucune commission fixe. Le montant de la rétribution est entièrement négociable entre le client et son courtier, en fonction de plusieurs facteurs :
La région (le taux de commission peut varier entre zones urbaines et rurales)
La valeur de la maison (plus la valeur est élevée, plus la marge de négociation peut être grande)
La stratégie de mise en marché (niveau de service offert, visibilité, marketing, etc.)
En résumé, un bon courtier saura adapter ses conditions en fonction de vos besoins, tout en respectant les balises prévues par la loi.
Exemples de commissions: Calcul de commission au Québec
Pour mieux comprendre comment calculer la commission d’un courtier immobilier au Québec, voici deux scénarios typiques qui illustrent les coûts réels selon le prix de vente et le partage entre courtiers. Ces exemples de commissions sont présentés à titre indicatif et peuvent varier selon l’entente, l’expérience en immobilier du courtier, et la stratégie de mise en marché.
Maison vendue à 500 000 $
Taux de commission : 5 %
Montant total de la commission : 25 000 $
Partage égal entre deux courtiers : 12 500 $ chacun
Taxes applicables (TPS/TVQ) : environ 3 750 $ supplémentaires
Commission totale avec taxes : 28 750 $
Dans ce cas, la commission est payée par le vendeur, comme prévu dans le contrat de courtage de vente, et le montant est réparti entre le courtier inscripteur et le courtier de l’acheteur. Les montants n’apparaissent pas à la déclaration du vendeur.
Condo vendu à 350 000 $: Un seul courtier impliqué (vendeur)
Taux de commission : 4.5 %
Montant de la commission : 15 750 $
Partage : aucun – le courtier du vendeur garde l’intégralité
Taxes (TPS/TVQ) : environ 2 362,50 $
Commission totale avec taxes : 18 112,50 $
Dans ce deuxième scénario, seul le vendeur est représenté, ce qui signifie que la commission n’est pas partagée. Le courtier assume donc l’ensemble des responsabilités liées à la mise en marché (stratégies de marketing, accompagnement, promotion, etc.) ainsi qu’à la négociation. Ce type de configuration est fréquent lorsque l’acheteur n’est pas accompagné par un courtier ou qu’il choisit d’agir seul.
Il est toutefois possible de prévoir une réduction de la rétribution dans le contrat lorsque l’acheteur n’est pas représenté et décide de traiter directement avec le courtier du vendeur. Par exemple, au lieu du 4,5 % habituel pour un partage, la commission pourrait être réduite à 3,5 %, puisque le courtier obtient alors « les deux côtés de la médaille ».
OACIQ : Le régulateur du courtage immobilier au Québec
L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec est l’entité responsable de l’encadrement et de la surveillance de l’activité des courtiers immobiliers dans la province. Créé en vertu de la Loi sur le courtage immobilier, son rôle est d’assurer la protection du public et de garantir que chaque transaction immobilière se déroule dans le respect des règles et des normes professionnelles.
Les responsabilités de l’OACIQ
Délivre les permis aux courtiers immobiliers et agences immobilières
Encadre les contrats de courtage (vente ou achat)
S’assure que les documents légaux respectent la loi
Met à disposition un registre public des courtiers autorisés
Reçoit et traite les plaintes du public
Offre de la formation continue obligatoire aux professionnels
Surveille l’application de la Loi sur le courtage immobilier et émet des sanctions en cas de manquement
Pourquoi c’est important pour les vendeurs et acheteurs
Lorsque vous faites affaire avec un courtier autorisé par l’OACIQ, vous avez l’assurance que :
Vos droits sont protégés
Le courtier immobilier détient les compétences requises
Vous êtes encadré par des règles claires en matière de frais de courtage, de taux de commission, et de transparence
Vous pouvez obtenir un recours en cas de litige ou de comportement non conforme
Questions fréquentes: Commission courtier immobilier
L’acheteur doit-il toujours payer son courtier immobilier au Québec ?
Dans la majorité des transactions immobilières, l’acheteur n’a pas à payer directement son courtier immobilier. La commission est généralement versée par le vendeur, puis partagée entre les deux courtiers (vendeur et acheteur). Toutefois, si l’acheteur signe un contrat de courtage achat exclusif, il pourrait devoir assumer une partie des frais de courtage immobilier, notamment si le vendeur ne prévoit pas de commission dans la transaction.
Quelle est la commission moyenne d’un courtier immobilier au Québec ?
La commission moyenne varie entre 4 % et 6 % du prix de vente, selon l’entente conclue dans le contrat de courtage. Ce taux de commission est toujours négociable, et dépend de plusieurs facteurs : la valeur de la propriété, le niveau de service offert, l’expérience du courtier, et la région. Les agences immobilières peuvent proposer différents modèles de commission (forfaitaire, taux horaire, etc.).
Les frais de courtage incluent-ils les taxes ?
Non. Les frais de courtage immobilier sont assujettis aux taxes en vigueur : TPS (5 %) et TVQ (9,975 %). Ces taxes s’ajoutent au montant prévu dans l’entente, et doivent
apparaître clairement sur la facture du courtier. Le montant total peut donc dépasser le pourcentage initial annoncé, surtout dans le cas de transactions de grande valeur.
Peut-on vendre une propriété sans payer de commission ?
Oui, il est possible de vendre sans courtier immobilier, ce qui permet d’éviter le paiement d’une commission. Toutefois, cela signifie aussi renoncer à l’expertise et à la valeur ajoutée d’un professionnel. Un vendeur non représenté laisse souvent de l’argent sur la table. Grâce à nos stratégies de mise en marché éprouvées, à notre réseau de courtiers et à la gestion complète du processus, nous parvenons souvent à vendre plus cher, tout en assurant une protection juridique complète à nos clients.
Le courtier sait rédiger les documents correctement, respecter les délais et éviter les pièges légaux liés aux déclarations du vendeur, au certificat de localisation, aux garanties légales, et à bien d’autres aspects techniques de la transaction.
Services de courtage immobilier au Québec
L’Équipe Savard & Tran offre des services de courtage immobilier résidentiel dans la région de Sherbrooke tant pour les acheteurs que les vendeurs. Notre accompagnement personnalisé inclut l’évaluation de la maison, la mise en marché, la négociation, les documents légaux et le suivi jusqu’à l’acte de vente. Chaque client bénéficie d’une stratégie sur mesure, adaptée à ses besoins et aux réalités du marché immobilier local.
Commentaires