Comment financer l’achat d’une maison : Étapes et conseils utiles
- Eric St-Cyr
- 26 août 2025
- 6 min de lecture
Le financement est une étape clé dans l’achat d’une maison, car il détermine à la fois le montant que vous pouvez investir et les conditions auxquelles vous aurez accès. Entre la mise de fonds, le prêt hypothécaire, le budget maison et les frais annexes comme les taxes ou les honoraires de notaire, chaque élément doit être soigneusement planifié pour garantir une transaction réussie.
Une préparation rigoureuse dès le départ vous permet non seulement de négocier un meilleur taux d’intérêt, mais aussi de sécuriser l’ensemble du processus, de l’offre d’achat à la signature chez le notaire.
5 étapes pour financer l'achat d'une propriété au Québec
1. Évaluer sa capacité financière avant de commencer
Avant même de planifier une visite, il est crucial de connaître votre capacité d’emprunt pour éviter toute mauvaise surprise. Cela commence par établir votre budget maison et calculer votre ratio d’endettement, en tenant compte de vos revenus, de vos dettes actuelles et du montant que vous pouvez raisonnablement consacrer au remboursement d’un prêt hypothécaire.
N’oubliez pas d’inclure dans vos calculs la mise de fonds, les taxes et les frais de clôture afin d’avoir une vision claire du coût réel de l’achat. Un dossier de crédit solide joue également un rôle déterminant : il influence directement le taux d’intérêt et les conditions que vous proposera votre institution financière ou votre courtier.
Demandez à votre courtier immobilier de vous référer à un bon courtier hypothécaire. Celui-ci pourra établir un portrait complet de votre situation financière et adapter différentes stratégies de financement selon votre profil.
2. Comprendre les options de financement immobilier
Prêt hypothécaire conventionnel vs assuré
Lors de l’achat d’une maison, vous devrez choisir entre un prêt hypothécaire conventionnel et un prêt assuré:
Prêt hypothécaire conventionnel : accordé lorsque la mise de fonds représente au moins 20 % du prix d’achat. Il ne nécessite pas d’assurance prêt et permet souvent de réduire le coût global du financement hypothécaire.
Prêt hypothécaire assuré : une assurance prêt hypothécaire est requise si la mise de fonds est inférieure à 20 %. Ce prêt implique une prime d'assurance payée à la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) ou à un autre assureur agréé, ce qui augmente le coût total du crédit, mais rend l’hypothèque plus accessible.
Le prêt assuré permet de devenir propriétaire plus rapidement avec un capital initial réduit tandis que le prêt conventionnel offre des paiements moins élevés sur la durée et plus de flexibilité.
Types de taux hypothécaires
Le choix entre un taux d'intérêt fixe et variable est une étape essentielle dans le financement d'une maison au Québec:
Taux fixe : reste identique pendant toute la durée du terme, offrant une stabilité des paiements et facilitant la planification budgétaire.
Taux variable : fluctue en fonction du taux directeur de la Banque du Canada. Il peut offrir un coût d’investissement plus bas à court terme, mais comporte un risque d’augmentation des paiements.
Programmes d’aide à l’achat
Plusieurs programmes d’aide peuvent alléger le coût d’un crédit hypothécaire et faciliter le financement d’une maison :
Incitatif à l’achat d’une première propriété : programme fédéral qui offre un prêt sans intérêt couvrant une partie du prix d’achat d'une première maison, remboursable à la revente ou après 25 ans.
Régime d’accession à la propriété (RAP) : permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de vos REER (pour un couple) sans impôt immédiat, à condition de rembourser la somme sur 15 ans.
Subventions municipales ou provinciales : certaines villes et programmes provinciaux offrent une aide financière pour l’achat ou la rénovation, réduisant ainsi le montant de votre hypothèque et vos coûts de financement hypothécaire.
3. Obtenir une préapprobation hypothécaire
La préapprobation hypothécaire est une étape essentielle avant de présenter une offre d’achat. Elle consiste à obtenir, de la part d’une institution financière, une confirmation écrite du montant que vous pouvez emprunter et des conditions qui vous seront accordées.
Avantages de la préapprobation : Elle vous permet de connaître précisément votre budget, de sécuriser un taux d’intérêt pour une période donnée et de démontrer au vendeur que vous êtes un acheteur sérieux et solvable. Cela renforce votre position lors de la négociation et peut même vous aider à vous démarquer face à d’autres acheteurs.
Documents requis : Relevés de revenus, preuves de mise de fonds, informations sur vos dettes, antécédents de crédit et pièces d’identité. Plus votre dossier est complet, plus le processus sera rapide et précis.
Impact sur la négociation avec le vendeur : En ayant déjà une préapprobation en main, vous inspirez confiance et pouvez conclure plus rapidement. Cela réduit également le risque que l’offre échoue pour des raisons de financement.
4. Comparer les prêteurs et les conditions
Lors de l’achat d’une maison, comparer les offres de différents prêteurs est une étape incontournable pour obtenir un financement avantageux. Les institutions financières traditionnelles, comme les banques, proposent leurs propres produits avec des taux et conditions de prêt déterminés en interne.
À l’inverse, un courtier hypothécaire agit comme intermédiaire et recherche, auprès de plusieurs prêteurs, la solution la plus adaptée à votre projet immobilier. Cette approche élargit vos options et peut vous permettre de bénéficier d’un meilleur taux ou de conditions plus flexibles, en fonction de votre profil et du montant du prêt souhaité.
Il est essentiel de lire attentivement chaque clause avant de s’engager.
Les termes du contrat, le taux d’intérêt, les modalités de remboursement anticipé ainsi que les frais et pénalités peuvent influencer de façon significative le coût global de votre financement. En prenant le temps de comparer, non seulement vous optimisez vos chances d’obtenir des conditions favorables, mais vous sécurisez également votre investissement immobilier à long terme.
5. Planifier les frais connexes à l’achat
Lors de l’achat d’une maison, il est essentiel de prévoir non seulement les versements hypothécaires, mais aussi l’ensemble des frais connexes qui accompagnent la transaction. Ces coûts peuvent représenter plusieurs milliers de dollars et doivent être intégrés à votre budget dès le départ afin d’éviter toute mauvaise surprise.
Voici les frais les plus courants :
Taxe de bienvenue : perçue par la municipalité lors du transfert de propriété.
Frais d’inspection : pour l’inspection préachat, essentielle à la protection de l’acheteur.
Frais de notaire et frais juridiques : pour officialiser et enregistrer l’acte de vente.
Assurance prêt hypothécaire : exigée par le prêteur hypothécaire si la mise de fonds est inférieure à 20 %.
Frais d’entretien et imprévus : réparations urgentes, entretien courant ou travaux de rénovation.
Prendre en compte ces dépenses dès le début vous permet de mieux gérer vos finances et d’assurer la pérennité de votre investissement immobilier, sans mettre en péril votre capacité à honorer vos obligations financières.
7 conseils pour obtenir un meilleur financement au Québec
Explorer la location avec option d’achat : une solution qui permet de commencer à occuper la propriété tout en accumulant une partie du prix d’achat, utile si votre mise de fonds est encore limitée. Cette option est très difficile à faire accepter dans un marché de vendeurs, mais elle devient intéressante dans un marché d’acheteurs.
Réduire les frais d’intérêt : comparer les offres de prêts hypothécaires et négocier les conditions pour obtenir un taux compétitif.
Opter pour des versements accélérés : passer de versements mensuels à des paiements aux deux semaines ou hebdomadaires pour réduire la durée totale du prêt et les intérêts payés.
Maximiser votre épargne : utiliser un CÉLI ou un autre véhicule d’investissement pour accumuler une mise de fonds plus importante.
Planifier l’achat d’une maison en fonction de votre capacité de paiement réelle, afin d’éviter de compromettre votre stabilité financière.
Augmenter la mise de fonds pour réduire le capital emprunté, ce qui diminue le coût total en frais d’intérêt et peut vous permettre d’éviter l’assurance prêt hypothécaire.
Considérer la balance de vente : dans certaines transactions, le vendeur peut accepter de financer une portion du prix, ce qui réduit le montant à emprunter auprès d'une banque et peut faciliter l’approbation du prêt.
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