Comment acheter une maison sans mise de fonds : Guide complet
- Eric St-Cyr
- il y a 8 minutes
- 8 min de lecture
Dans le marché immobilier québécois où les prix ne cessent d'augmenter, l'achat d'une propriété sans mise de fonds représente une option attrayante pour de nombreux futurs acheteurs.
Bien que la mise de fonds traditionnelle de 5% à 20% du prix d'acquisition reste la norme, plusieurs solutions existent pour contourner cet obstacle financier. Ce guide explore les différentes façons d’acheter une maison sans mise de fonds au Québec, en présentant les options disponibles, leurs avantages et leurs inconvénients.
Est-il possible d'acheter une maison sans mise de fonds au Québec ?
La réponse est oui, mais sous certaines conditions. Bien que les institutions financières exigent généralement un apport minimal correspondant à un pourcentage du prix d'achat, plusieurs alternatives peuvent servir de mise de fonds ou permettre de financer votre projet immobilier sans puiser dans vos propres fonds.
Le marché immobilier québécois propose certaines options pour les acheteurs qui ne disposent pas de mise de fonds, notamment grâce à des programmes d’aide destinés aux premiers acheteurs, comme le RAP (Régime d’accession à la propriété) ou le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation.
D’autres solutions incluent l’utilisation d’un prêt personnel ou d’un don familial pour couvrir la mise de fonds minimale exigée. Ces mécanismes visent à soutenir les ménages qui ont un revenu stable, mais qui éprouvent des difficultés à épargner tout en payant un loyer.
Prêts hypothécaires sans mise de fonds : Quelles sont les options ?
Le prêt assuré à 100 %
Certaines institutions financières au Québec proposent des prêts hypothécaires couvrant 100% du prix d'achat d'une propriété. Ces prêts sont généralement assurés par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) ou un autre assureur privé.
Pour être admissible à ce type de financement :
Votre cote de crédit doit être excellente (habituellement supérieure à 680)
Votre revenu imposable doit être stable et suffisant
Le ratio d'endettement doit respecter les normes établies
Des frais d'assurance prêt hypothécaire plus élevés s'appliqueront (jusqu'à 4% du montant emprunté)
Le prêt personnel comme alternative à la mise de fonds
Une autre option consiste à contracter un prêt personnel qui servira de mise de fonds. Cette stratégie, appelée "back-to-back", permet d'emprunter l'apport initial auprès d'une institution financière.
Points importants à considérer :
Le taux d'intérêt du prêt personnel est généralement plus élevé que celui du prêt hypothécaire
Ce montant s'ajoute à votre endettement global
Les versements mensuels combinés augmenteront considérablement
Cette option nécessite une excellente capacité financière et un bon dossier de crédit
Le don familial ou prêt privé
La famille peut souvent constituer une source de financement pour votre mise de fonds. Un don ou un prêt privé de la part de parents ou proches peut servir de guise de mise pour votre acquisition immobilière.
Pour que cette option soit valide :
Un document officiel attestant le don doit être fourni
Si c'est un prêt, les conditions de remboursement doivent être clairement définies
La banque pourrait considérer ce prêt dans votre ratio d'endettement
Programmes et aides pour acheter une maison sans mise de fonds
Le RAP (Régime d'accession à la propriété)
Le RAP permet aux acheteurs canadiens de retirer jusqu'à 35 000 $ de leur REER sans pénalité fiscale pour financer l'achat d'une première propriété.
Avantages du RAP :
Accès à votre épargne-retraite sans pénalité fiscale
Remboursement étalé sur 15 ans
Possibilité pour un couple d'obtenir jusqu'à 70 000 $ combinés
Le montant retiré doit être remboursé dans votre REER selon un calendrier établi, sinon le montant non remboursé s'ajoute à votre revenu imposable annuel.
Le crédit d'impôt pour l'achat d'une première propriété
Le gouvernement du Canada offre un crédit d'impôt non remboursable pouvant atteindre 1 500 $ pour l'achat d'une première habitation admissible. Ce montant n'est pas une aide directe à la mise de fonds, mais représente un avantage fiscal qui peut améliorer votre situation financière globale. Le Québec propose également son propre crédit provincial, ce qui augmente les avantages fiscaux pour les premiers acheteurs dans la province.
Programmes municipaux au Québec (Montréal, Laval, etc.)
Plusieurs villes québécoises ont mis en place des programmes d'aide à l'acquisition d'une propriété :
Montréal : Programme d'aide à l'achat d'une première propriété, avec des subventions pouvant atteindre 10 000 $ selon le type de logement, la composition familiale et les revenus. Des remboursements partiels de la taxe de bienvenue peuvent aussi s'appliquer. Le programme vise à favoriser l’accès à la propriété en milieu urbain tout en encourageant le maintien des familles dans la ville.
Laval : Programme d'aide financière pour les premiers acheteurs, particulièrement pour l'achat de nouvelles maisons ou de copropriétés. L’aide varie selon le revenu familial et le nombre d’enfants, et peut inclure des subventions à l’achat ainsi qu’un remboursement partiel des droits de mutation.
Québec : Diverses initiatives selon les quartiers et les types d’habitation neuve, notamment des primes à l’achat et des programmes spéciaux pour certaines zones ciblées. Des mesures incitatives sont aussi en place pour encourager les familles à s’établir dans certains arrondissements.
Ces programmes municipaux comportent des critères d'admissibilité spécifiques liés au revenu, au type de propriété, à la situation familiale et à l’engagement de résidence minimale (souvent 3 ans ou plus dans la propriété achetée).
Les avantages et risques d'acheter sans mise de fonds
Avantages : Accès rapide à la propriété, souplesse financière
Accès rapide à la propriété : Permet aux acheteurs d’accéder à l’acquisition résidentielle plus tôt, sans devoir attendre d’avoir économisé une mise de fonds importante.
Financement hypothécaire à 100 % : Certaines institutions financières permettent un financement complet de la propriété, souvent en combinant un prêt hypothécaire principal avec un prêt personnel ou une marge de crédit.
Idéal pour les premiers acheteurs : Peut convenir aux acheteurs avec bon dossier de crédit mais peu d’épargne, surtout lorsqu’ils bénéficient de programmes gouvernementaux ou municipaux.
Conservation des liquidités : En n’utilisant pas d’épargne pour la mise de fonds, l’acheteur peut conserver ses fonds pour les frais courants, les imprévus ou les rénovations.
Possibilité de couvrir les frais de notaire : Dans certains cas, des institutions financières permettent d’intégrer les frais de notaire et d’autres coûts initiaux dans le financement global.
Optimisation des programmes d’aide : En combinant l’achat sans mise de fonds avec des crédits d’impôt ou subventions municipales, l’acheteur peut réduire davantage son coût net d’acquisition.
Inconvénients : Taux d'intérêt plus élevés, ratio prêt-valeur
Taux d’intérêt plus élevés : Les institutions qui acceptent une hypothèque sans mise de fonds imposent souvent un taux d’intérêt plus élevé, ce qui augmente le coût total du prêt.
Paiements mensuels plus élevés : Sans mise initiale, le montant total emprunté est plus élevé, donc les paiements mensuels sont plus lourds, ce qui peut nuire à la gestion du budget.
Risque accru en cas de baisse de la valeur : En cas de baisse du marché immobilier, l’acheteur peut se retrouver en équité négative (devoir plus que la valeur de la maison), ce qui complique la revente ou le refinancement.
Accès limité aux meilleures offres : Les acheteurs sans mise de fonds ont moins de pouvoir de négociation et peuvent ne pas être admissibles à certaines promotions ou taux préférentiels offerts aux clients avec mise de fonds.
Vulnérabilité en cas de défaut de paiement : En cas de difficulté financière, l’absence de capital augmente le risque de défaut de paiement et de perte de la maison, avec peu ou pas de valeur à récupérer.
Assurance prêt obligatoire : Pour les prêts supérieurs à 80 % de la valeur de la maison, une assurance prêt hypothécaire (SCHL ou équivalent) est obligatoire, ce qui ajoute un coût supplémentaire.
6 conseils pratiques pour réussir votre achat immobilier sans mise de fonds
Acheter une nouvelle maison sans mise de fonds est possible, mais ça demande une bonne préparation financière et une stratégie solide. Voici des conseils essentiels pour maximiser vos chances de réussite :
1. Évaluez honnêtement votre capacité de remboursement
Avant de vous lancer, faites un budget réaliste pour déterminer votre capacité de remboursement mensuel. Même sans mise de fonds initiale, vous devrez assumer des paiements mensuels plus élevés. Utilisez des simulateurs hypothécaires pour visualiser différents scénarios, incluant l’assurance hypothécaire, les taxes et les frais de copropriété si applicable.
2. Explorez toutes vos options de financement
Renseignez-vous sur les options de financement alternatives comme les prêts personnels, les marges de crédit, ou encore les programmes gouvernementaux. Un courtier hypothécaire peut vous aider à mettre en place une stratégie de financement réaliste, surtout si vous êtes travailleur autonome, ce qui peut compliquer l’approbation du prêt.
3. Considérez la location avec option d’achat
Si vous n’avez pas encore l’épargne nécessaire, envisagez la location avec option d’achat. Cela vous permet d’occuper une maison neuve dès maintenant, tout en accumulant progressivement un montant qui servira de mise de fonds à l’achat, souvent déjà intégré dans votre paiement mensuel.
4. Choisissez la bonne fréquence de remboursement
Les paiements hypothécaires peuvent être mensuels, bimensuels, ou hebdomadaires. Opter pour des paiements accélérés (ex. : aux deux semaines) peut réduire les intérêts payés à long terme et aider à bâtir votre capital plus rapidement, ce qui est avantageux si vous avez commencé sans mise de fonds.
5. Prévoyez l’assurance hypothécaire obligatoire
Avec un prêt couvrant 95 % à 100 % de la valeur de la maison, vous devrez payer une assurance hypothécaire (comme celle de la SCHL). Ce coût est souvent intégré au prêt, ce qui augmente le capital total et les paiements. Assurez-vous de comprendre son impact sur le coût total de votre maison.
6. Maintenez un bon dossier de crédit et une stabilité financière
Pour qu’un prêteur accepte une hypothèque sans mise de fonds, vous devrez démontrer une excellente stabilité financière, incluant un emploi stable (ou revenus bien documentés pour les travailleurs autonomes) et un bon historique de crédit. Évitez de contracter de nouvelles dettes importantes avant l’achat.
Pourquoi faire appel à un courtier immobilier ?
Faire appel à un courtier immobilier est une stratégie particulièrement judicieuse si vous souhaitez acheter une propriété sans mise de fonds, car cette approche comporte plus de défis et nécessite une expertise ciblée.
Voici comment un bon courtier peut faire toute la différence :
Connaissance approfondie du marché local: Un courtier connaît les quartiers, les tendances de prix et les opportunités cachées. Il peut vous diriger vers des propriétés sous-évaluées ou en croissance, idéales pour maximiser votre investissement initial limité.
Expertise en négociation pour obtenir le meilleur prix: En négociant efficacement le prix d’achat, un courtier peut réduire votre coût d’emprunt total, ce qui est essentiel en l’absence de mise de fonds.
Accès à un réseau de professionnels fiables: Il peut vous référer à des inspecteurs qualifiés, notaires, planificateurs financiers et même à des courtiers hypothécaires spécialisés en financement sans mise de fonds.
Conseils sur des propriétés adaptées à votre budget: Le courtier vous aidera à cibler des propriétés qui respectent votre capacité de remboursement, tout en tenant compte des frais de démarrage (taxe de bienvenue, frais de notaire, assurance).
Orientation vers des secteurs prometteurs: Il peut vous guider vers des secteurs en développement où la valeur des propriétés est en pleine croissance, ce qui augmente vos chances de bâtir rapidement de l’équité.
Services de courtage immobilier au Québec
Choisir l’Équipe Savard Tran, c’est vous entourer de courtiers immobiliers chevronnés qui placent votre projet au cœur de leurs priorités. Grâce à notre connaissance approfondie du marché de Sherbrooke et de ses environs, nous sommes en mesure de vous guider vers les propriétés qui répondent exactement à vos besoins.
En collaborant avec notre équipe, vous profitez non seulement d’une expertise reconnue, mais aussi d’un vaste réseau de professionnels engagés à faire de votre achat immobilier une réussite.
Comments