Investissement locatif résidentiel: Guide pour réussir votre premier achat
- Eric St-Cyr
- 12 mai
- 9 min de lecture
Le Québec s’impose en 2025 comme l’un des terrains les plus prometteurs pour les investisseurs immobiliers. Alors que le marché de l’habitation traverse une période de réajustement à l’échelle canadienne, la Belle Province conserve un équilibre séduisant : une demande locative forte, des prix encore abordables dans plusieurs régions, et un climat économique relativement stable.
Dans un contexte où les taux d’intérêt commencent à se stabiliser et où les besoins en logement ne cessent de croître, l’investissement locatif se positionne comme une stratégie gagnante. Les avantages ? Des revenus passifs réguliers, la constitution d’un patrimoine solide, et une forme de sécurité financière de plus en plus recherchée face aux incertitudes des marchés boursiers.
Ce blogue s’adresse à tous ceux qui songent à faire leur premier pas dans le monde de l’immobilier locatif — sans jargon inutile ni promesses irréalistes. Notre objectif est de vous offrir une feuille de route claire, concrète et à jour pour réussir votre premier achat au Québec.
Qu’est-ce que l’investissement locatif ?
L’investissement locatif au Québec consiste à acheter un immeuble résidentiel (comme un condo, un duplex ou un immeuble à logements) dans le but de le louer à des locataires pour générer un revenu mensuel. Cet investissement permet à l’acheteur de bâtir un patrimoine immobilier, de bénéficier de revenus passifs et, dans certains cas, de profiter d'avantages fiscaux comme la déduction des intérêts hypothécaires, des taxes foncières et des frais d’entretien.
Au Québec, le marché locatif est encadré par la Régie du logement, qui fixe des règles précises sur les droits des propriétaires et des locataires, notamment en matière d’augmentation de loyer. Pour réussir un investissement locatif au Québec, il est essentiel d’évaluer la rentabilité de l’immeuble, de bien connaître le quartier et de gérer efficacement la relation avec les locataires.
Pourquoi le Québec attire les investisseurs en 2025 ?
Un marché locatif en pleine effervescence, alimenté par l’essor démographique, l’urbanisation croissante et la rareté des logements abordables.
Des prix encore accessibles, surtout en comparaison avec des marchés saturés comme Toronto ou Vancouver.
Des perspectives économiques stables, portées par des politiques provinciales favorables à l’investissement et à l’accession à la propriété.
Les avantages d'investir en location
Investir dans l’immobilier locatif au Québec présente de nombreux avantages, tant sur le plan financier que patrimonial.
Forte demande locative et stabilité du marché
Le Québec, particulièrement ses grandes villes comme Montréal, Québec, Gatineau et Sherbrooke, connaît une demande soutenue pour les logements locatifs. Cette demande est alimentée par les étudiants, jeunes professionnels, familles et nouveaux arrivants, ce qui garantit un taux d’occupation élevé et une stabilité des revenus locatifs.
Rendements locatifs attrayants
Les rendements nets oscillent généralement entre 5 % et 7 %, ce qui est supérieur à de nombreux autres types d’investissements. Même après rénovations ou améliorations majeures, les rendements restent compétitifs, souvent entre 4,4 % et 5,8 %. À long terme, la valorisation des propriétés et la hausse des loyers contribuent à une rentabilité croissante.
Prix d’achat abordables et potentiel de croissance
Comparativement à d’autres provinces canadiennes, les prix de l’immobilier au Québec sont relativement abordables, permettant aux investisseurs d’entrer sur le marché avec un capital raisonnable tout en profitant de la valorisation future, surtout dans les quartiers en développement ou près de projets d’infrastructures.
Diversification et constitution d’un patrimoine
L’investissement locatif permet de diversifier son portefeuille et de bâtir un patrimoine tangible, transmissible à ses proches. Il s’agit d’un placement sûr, moins volatil que les marchés boursiers, et qui offre une protection contre l’inflation.
Avantages fiscaux et aides gouvernementales
Le Québec propose régulièrement des programmes d’aide à l’investissement immobilier et des incitatifs fiscaux, en particulier pour les propriétés écologiques ou situées dans les nouveaux quartiers de vie. Ces mesures permettent de réduire la charge fiscale et d’optimiser la rentabilité.
Revenu passif et sécurité financière
Les loyers perçus assurent un revenu passif régulier, qui peut couvrir les coûts d’exploitation et générer un surplus (cashflow). Ce revenu complémentaire contribue à la sécurité financière de l’investisseur, notamment à la retraite.
Adaptation aux tendances et durabilité
Le marché locatif québécois évolue vers des logements plus durables et économes en énergie, répondant à une demande croissante pour des propriétés écologiques. Investir dans ce créneau peut attirer des locataires de qualité et offrir des avantages fiscaux supplémentaires
Les obligations d’un propriétaire d’immeuble locatif
Les propriétaires d’immeubles locatifs doivent bien comprendre leurs obligations légales pour assurer une gestion locative efficace et maintenir la qualité des biens immobiliers. Voici les principales responsabilités liées à la gestion des locataires et à l’entretien des propriétés :
Offrir un logement en bon état, propre et habitable dès la date d’entrée prévue pour le locataire.
Permettre au locataire la jouissance paisible du logement, sans perturbations excessives de la part du propriétaire ou d’autres occupants.
Garantir que le logement puisse servir à l’usage pour lequel il est loué et l’entretenir adéquatement pendant toute la durée du bail.
Effectuer toutes les réparations nécessaires, sauf celles qui relèvent de l’entretien courant à la charge du locataire.
Ne pas modifier la forme ou la destination du logement, afin de préserver la vocation résidentielle des immeubles locatifs.
Respecter les normes de sécurité, de salubrité et d’habitabilité imposées par la loi.
S’assurer que le nombre d’occupants respecte les conditions normales de confort et de salubrité.
Remettre le logement à la date convenue et fournir tous les accessoires et services inclus dans le bail.
Informer les locataires par écrit au moins 10 jours à l’avance en cas de travaux importants.
Permettre l’accès au logement pour des vérifications, travaux ou visites, tout en respectant la vie privée des locataires.
Conseils pour investir dans un bien immobilier au Québec
Clarifiez vos objectifs et calculez votre budget
Tout bon projet locatif commence par une question simple mais cruciale : pourquoi souhaitez-vous investir ? Clarifier vos motivations dès le départ vous aidera à poser les bases d’un achat immobilier cohérent avec vos ambitions — et à éviter les faux pas coûteux.
Quels sont vos objectifs financiers ?
Vos intentions orienteront le type de location à privilégier, la région ciblée et le niveau de risque acceptable. Voici les trois profils les plus courants :
Préparer la retraite avec un actif stable qui génère des revenus mensuels.
Créer un complément de revenus à court ou moyen terme.
Diversifier un portefeuille d’actifs pour équilibrer les sources de rendement.
Définir vos objectifs financiers avec précision vous permettra également de mieux calibrer votre plan de financement, et de choisir entre des solutions à effet de levier ou des achats plus conservateurs.
Mise de fonds et frais à prévoir
Pour un logement locatif de 1 à 4 unités, la mise de fonds exigée s’élève généralement à 20 % du prix d’achat. À cela s’ajoutent plusieurs frais annexes :
Frais de notaire
Inspection du bâtiment
Taxes municipales et scolaires
Assurances
Éventuelles rénovations
Coûts de mise en location (annonces, photos, gestion)
Une vision complète de votre budget évite les surprises et permet une meilleure gestion du rendement locatif à long terme.
Évaluez le taux de rendement de votre projet immobilier
Pour jauger la rentabilité de votre projet immobilier, appuyez-vous sur deux indicateurs-clés :
Le taux de rendement brut (revenus annuels ÷ prix d’achat)
Le taux de rendement net (revenus – dépenses ÷ capital investi)
Intégrez également le facteur de vacance locative dans vos calculs : même les meilleurs biens peuvent connaître des périodes sans locataire. Une bonne stratégie d’amortissement passe par des prévisions prudentes, réalistes et adaptées à votre marché cible.
Où acheter ? Lecture du marché et choix de l’emplacement
L’emplacement d’un logement locatif est l’un des leviers les plus puissants de sa performance. Il influe sur le loyer que vous pouvez demander, la durée d’occupation, et donc sur le rendement locatif global de votre projet.
Analysez les marchés locaux
Une bonne lecture du marché commence par ces indicateurs essentiels :
Taux d’occupation locatif
Niveau de la demande dans le secteur visé
Loyers moyens selon le type de location (studio, 3½, 5½, etc.)
Accessibilité, infrastructures, développement urbain
Plus la demande est forte et le taux de vacance locative faible, plus votre bien a de chances d’être loué rapidement — et à bon prix.
Les quartiers émergents : L’audace mesurée
Les zones rurales en transformation, les anciens quartiers industriels en reconversion ou les secteurs proches de pôles d’emploi sont autant d’options prometteuses pour les investisseurs à l’œil stratégique. Avec un bon accompagnement, ces secteurs permettent souvent de maximiser le taux de rendement tout en réduisant la concurrence à l’achat.
Constituer votre équipe de pros : Ne restez pas seul
Un projet immobilier ne se gère pas en solitaire, surtout lorsqu’il s’agit de logement locatif. S’entourer de professionnels compétents, c’est sécuriser chaque étape du processus, de l’achat à la mise en location.
Le courtier immobilier : Votre éclaireur stratégique
Un bon courtier, c’est plus qu’un simple entremetteur. Il vous fait gagner du temps, vous alerte sur les pièges à éviter et vous aide à cibler des propriétés cohérentes avec vos objectifs financiers et votre stratégie de rendement locatif. Il peut aussi vous accompagner dans la négociation et la structuration du plan de financement.
L’inspecteur en bâtiment : La vérité sous les murs
Avant de finaliser un achat, une inspection est indispensable. Elle peut révéler des problèmes structurels ou mécaniques invisibles à l’œil nu. Un bon rapport d’inspection est aussi un levier de négociation redoutable.
Le conseiller juridique : Pilier de votre connaissance des lois
Dans un domaine aussi encadré que l’immobilier locatif, la connaissance des lois est un facteur de réussite. Un avocat spécialisé vérifie les baux existants, les clauses de contrat, les règlements municipaux, et vous protège contre les mauvaises surprises juridiques. Il est aussi un allié de poids lors de la mise en location ou en cas de litige.
Hypothèque : Comment obtenir le bon financement
Il n'y a pas d’achat sans financement. C’est l’étape charnière qui peut faire toute la différence entre un projet qui décolle… et un projet qui stagne. Un bon financement, c’est plus qu’un taux avantageux : c’est aussi de la souplesse, de la prévoyance et une base solide pour construire votre plan de financement.
La pré-approbation hypothécaire : Votre passeport d’investisseur
Avant de visiter des immeubles ou de faire des offres, obtenez votre pré-approbation hypothécaire. Elle vous permettra de :
Connaître précisément votre capacité d’emprunt
Bloquer un taux d’intérêt pour 90 à 120 jours
Renforcer votre position dans une négociation : un vendeur privilégie un acheteur prêt à agir
Comparer, négocier, gagner
Ne vous contentez pas d’une seule offre. Faites le tour des institutions :
Banques traditionnelles
Caisses populaires
Courtiers hypothécaires indépendants
Un écart aussi minime que 0,25 % sur un prêt de 25 ans peut représenter des dizaines de milliers de dollars. Étudiez aussi les clauses importantes :
Pénalités en cas de remboursement anticipé
Modularité des versements
Possibilités de réemprunt (utile pour un second projet locatif)
Programmes d’aide en 2025
Le gouvernement et certaines municipalités offrent des incitatifs qui peuvent alléger la facture ou améliorer votre rendement locatif :
Crédits d’impôt pour l’achat ou la rénovation de logements
Programmes municipaux favorisant la densification ou la revitalisation de quartiers
Subventions à la rénovation écoénergétique : utiles pour la valorisation et la mise en location rapide
Un courtier ou conseiller financier pourra vous guider vers les aides compatibles avec votre type de location.
Trouver le bon bien immobilier et négocier
Vous avez le financement ? Le budget ? L’équipe ? Parfait. Maintenant, place au concret : trouver le bon immeuble, celui qui coche toutes les cases — financières, techniques et stratégiques.
Quel type de bien choisir ?
Si c’est votre premier projet immobilier, restez sur un terrain simple et maîtrisable :
Condo ou petit plex (2 à 4 logements)
Évitez les immeubles 100 % vacants ou nécessitant une mise à niveau importante
Privilégiez un bien en bon état général, avec un ou deux logements déjà loués — histoire de générer un revenu dès la signature
Critères de sélection non négociables
Emplacement : proximité des écoles, transports, commerces = attractivité locative
Qualité structurelle du bâtiment : fondations, toiture, plomberie, électricité
Potentiel de location immédiat : pas de zones mortes ou en déclin
Travaux à prévoir ? Soyez lucide : évaluez le coût, la durée et l’impact sur la rentabilité à court terme
Négocier avec méthode, pas avec émotion
Le piège classique : s’attacher au bien. Mauvais réflexe. À ce stade, soyez stratégique!
Appuyez-vous sur des ventes comparables dans le secteur
Faites valoir les défauts relevés à l’inspection
Adaptez votre offre à la demande locale : s’il y a peu de compétiteurs, vous avez un levier
Services de courtage immobilier au Québec
Si vous projetez d’investir dans un immeuble locatif en Estrie, l’Équipe Savard & Tran constitue un allié stratégique pour mener à bien votre projet immobilier. Grâce à une parfaite connaissance du marché local et une approche centrée sur vos objectifs, nous vous guidons à chaque étape — de l’évaluation du potentiel locatif jusqu’à la finalisation de l’achat chez le notaire. Avec des services complets et un accompagnement rigoureux, notre équipe veille à optimiser la rentabilité et la sécurité de votre investissement.
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