Séparation et vente de maison: Comment vendre une copropriété après un divorce
- Eric St-Cyr
- 10 nov. 2025
- 8 min de lecture
La séparation d’un couple propriétaire d’une maison soulève plusieurs questions juridiques et financières. Lorsque deux conjoints deviennent copropriétaires d’un bien immobilier, la fin de la relation n’annule pas automatiquement leurs obligations communes, notamment en ce qui concerne l’hypothèque, le partage des biens et la vente de la maison.
Que vous soyez mariés, conjoints de fait ou simplement coacquéreurs, il est essentiel de comprendre vos droits et responsabilités pour prendre des décisions éclairées. Ce guide vous accompagne à chaque étape du processus pour que la vente se déroule dans le respect de la loi et des intérêts de chacun.
Que faire avec une copropriété en cas de divorce ou de séparation ?
Lorsqu’un couple copropriétaire se sépare, il est essentiel de décider quoi faire avec la propriété commune. La vente d’une maison après une séparation n’est pas toujours automatique. Il est possible de racheter la part de l’autre conjoint si une entente est conclue entre les deux parties.
Cela implique souvent de refinancer le prêt existant ou de contracter un nouveau prêt hypothécaire, ce qui nécessite l’approbation d’une institution financière. Si aucun des deux conjoints ne souhaite ou ne peut conserver la propriété, la vente devient alors la solution la plus simple. Dans ce cas, le produit de la vente est ensuite divisé selon les parts respectives, ou selon ce qui a été convenu dans l’entente de séparation ou le jugement de divorce.
Quelles options s’offrent aux copropriétaires en cas de séparation ?
Voici les deux options les plus courantes lorsqu’un couple copropriétaire se sépare :
1. Racheter la part de l’autre copropriétaire
L’un des conjoints peut décider de conserver la maison en rachetant la part de l’autre. Cela suppose :
Une évaluation de la propriété pour déterminer sa valeur actuelle
Une entente sur le montant à verser à l’autre conjoint
L’obtention d’un prêt hypothécaire suffisant pour couvrir le rachat
L’accord de l’institution financière si un refinancement hypothécaire est nécessaire
Cette solution permet à l’un des ex-conjoints de conserver la résidence familiale, souvent dans l’intérêt des enfants.
2. Vendre la propriété et partager les revenus
Si aucun des conjoints ne souhaite garder la maison ou si aucun ne peut en assumer seul les coûts, la vente est la meilleure solution.
La propriété est mise en marché avec l’accord des deux copropriétaires
Les frais de vente sont partagés ou déduits du prix de vente
Le produit de la vente est ensuite divisé selon les droits de propriété ou les termes du jugement de divorce et ou la convention qui avait été signée devant le notaire a l’achat.
Cette option est souvent plus simple sur le plan légal, surtout en cas de désaccord entre les parties.
3. Conserver la propriété en copropriété après la séparation
Dans certains cas, les ex-conjoints choisissent de conserver la maison ensemble temporairement, même après la séparation. Cela peut être motivé par :
La volonté de ne pas perturber les enfants (garde partagée, maintien de la résidence familiale)
Une situation immobilière défavorable (marché immobilier à la baisse, taux d’intérêt élevés)
Le temps nécessaire pour que l’un des deux soit en mesure de racheter la part de l’autre
Cette option demande une entente écrite claire, souvent sous la forme d’une convention d’indivision, qui précise qui paie quoi, comment sont partagés les coûts (hypothèque, taxes, entretien), et dans quel délai une décision finale sera prise. Il est fortement recommandé d’impliquer un avocat ou un notaire pour encadrer cette situation et éviter les conflits futurs.
Étapes clés pour une vente de maison réussie après une séparation
Étape 1: Évaluation et préparation de la mise en vente
Avant de vendre un bien immobilier après une séparation, il est essentiel d’en connaître la valeur marchande. Cela passe par une évaluation de la propriété, soit par l’entremise d’un courtier immobilier, soit par un évaluateur agréé. Tout dépend du lien de confiance entre les parties et du niveau d’harmonie de la séparation.
Lorsque la séparation se passe bien, les deux parties peuvent ensemble rencontrer trois courtiers afin d’obtenir des évaluations de la valeur marchande basées sur des comparables vendus, puis retenir les services du courtier de leur choix selon l’offre de service, le “fit” de personnalité, les résultats antérieurs démontrés et la qualité de la mise en marché.
Lorsque la séparation est plus difficile, il est fortement recommandé de faire intervenir un évaluateur agréé, dont l’évaluation sera reconnue devant un juge et servira de référence objective.
Dans certaines situations, chaque partie mandate son propre évaluateur agréé, car oui — il arrive que leurs conclusions diffèrent. L’évaluation étant un exercice complexe impliquant de nombreux facteurs, deux évaluateurs (ou même deux courtiers) peuvent arriver à des valeurs différentes selon les comparables choisis et les ajustements effectués. Une moyenne des deux est alors souvent utilisée pour déterminer la valeur finale de la propriété.
Saviez-vous qu’il est également possible, si chaque partie a un courtier de confiance, de leur permettre de travailler en co-inscription pour vendre la maison — même s’ils proviennent d’équipes ou d’agences différentes ? Cela peut représenter une solution gagnant-gagnant, favorisant la transparence et la tranquillité d’esprit dans une période déjà stressante.
Parlez-en à vos courtiers : ils sauront vous conseiller. Et si vous n’en avez pas, n’hésitez pas à nous contacter, il nous fera plaisir de vous accompagner à cet effet.
Étape 2: Choisir le bon moment pour la vente
Le marché immobilier au Québec varie selon la saison, la région et la conjoncture économique. Pour optimiser la transaction, il faut surveiller les taux d’intérêt et les politiques bancaires, notamment en matière de prêts hypothécaires.
Une vente au printemps ou à l’automne, périodes généralement plus actives, permet souvent d’attirer davantage d’acheteurs et d’obtenir une meilleure offre. Choisir le bon moment aide aussi à limiter les délais de vente et à éviter que la propriété ne reste trop longtemps sur le marché.
Le type de propriété et sa valeur influencent aussi le bon moment pour vendre. Par exemple :
Une maison de prestige avec un grand terrain aménagé au bord d’un lac aura une bien meilleure mise en marché avec des photos estivales qu’en hiver.
Une petite maison pour premiers acheteurs se vendra beaucoup mieux autour de la période de renouvellement des baux, lorsque plusieurs acheteurs sont activement à la recherche.
Votre courtier saura vous conseiller sur le moment idéal pour vendre selon votre situation.
Étape 3: Mettre en vente (mandat, négociation et acceptation)
Une fois la maison prête, il faut décider de vendre avec l’aide d’un courtier immobilier ou par vous-même. Signer un mandat de vente avec un professionnel facilite la visibilité de l’annonce, la négociation et la gestion des démarches juridiques.
Il est aussi crucial de s’entendre entre ex-conjoints sur le partage des frais, les prix planchers et les conditions de la vente. Le droit matrimonial peut exiger que les deux parties signent les documents ou soient présentes lors de certaines étapes, comme la négociation du contrat d'achat. Un accord écrit est toujours recommandé pour éviter les conflits.
Étape 4: Finaliser la vente et partager les biens
Lorsque l’offre d’achat est acceptée, la vente doit être officialisée devant un notaire. Celui-ci rédige les documents légaux, s’assure que le prêt hypothécaire est remboursé et que le contrat d'achat respecte les règles du droit matrimonial.
Après la vente, le produit net est partagé entre les deux parties selon leur entente ou le jugement de séparation. Cela comprend le remboursement du crédit hypothécaire, les frais de notaire, et toutes autres dépenses liées à la transaction immobilière. Une bonne planification et une communication claire permettent de conclure la vente de manière équitable et sans litige.
Que faire en cas de désaccord ?
En cas de désaccord entre ex-conjoints concernant la vente ou la gestion d’un bien commun, il est préférable d’envisager une solution à l’amiable avant d’engager des procédures judiciaires. Faire appel à un médiateur familial peut faciliter le dialogue et permettre de trouver un compromis grâce à un processus de médiation structuré.
Cette approche est souvent plus rapide, moins coûteuse et moins conflictuelle que le recours aux tribunaux. Le régime matrimonial applicable (par exemple, société d’acquêts ou séparation de biens) influencera aussi la manière dont la propriété est partagée ou vendue. En cas de blocage persistant, un juge pourra trancher et ordonner, par exemple, la vente forcée du bien.
Comment un courtier immobilier facilite la vente d'une propriété en cas de séparation
Établit une évaluation immobilière impartiale afin de déterminer la valeur réelle du bien selon les tendances du marché. Cette estimation permet aux ex-conjoints de prendre des décisions éclairées, sans conflits liés à la perception de la valeur.
Encadre la mise en vente de la maison en gérant tous les aspects logistiques tels que la préparation du bien, la commercialisation, les visites, et la coordination des documents. Cela allège le fardeau émotionnel souvent présent lors d’une séparation.
Joue un rôle de tiers neutre, facilitant la communication entre les parties pour réduire les tensions et éviter les malentendus qui pourraient retarder la vente.
Optimise les conditions de la transaction pour protéger les intérêts des deux parties, en s’assurant que les offres d’achat respectent les besoins financiers et juridiques de chacun.
Fournit un accompagnement stratégique si l’un ou les deux ex-conjoints prévoient un nouvel achat immobilier, notamment en matière de capacité d’emprunt, de réinvestissement et de relocalisation.
Agit en collaboration avec les professionnels impliqués (notaires, avocats, institutions financières) pour garantir que la vente du bien immobilier respecte toutes les étapes légales et fiscales nécessaires.
Un courtier expérimenté est un allié clé pour sécuriser, accélérer et apaiser le processus de vente dans un contexte souvent chargé d’émotion et de complexité juridique.
Comment calculer le partage d’une maison lors d’une séparation ou d’un divorce ?
Pour partager la maison, on commence par estimer sa valeur actuelle sur le marché immobilier. Ensuite, on soustrait le solde de l’hypothèque et les dettes associées (comme une marge de crédit). Le montant restant correspond à la valeur nette, qui sera divisée entre les ex-conjoints selon le régime matrimonial ou les ententes en place.
Formule simple :
Valeur nette = valeur de la maison – dettes (hypothèque, etc.)
Ce montant peut ensuite être partagé également ou en fonction des parts de chacun.
Quel est le délai de vente moyen après un divorce au Québec ?
Le délai de vente moyen d’une maison après un divorce au Québec varie selon le marché immobilier local, mais il se situe généralement entre 30 et 90 jours une fois la propriété mise en vente. Cependant, ce délai peut être plus long si les ex-conjoints ne s'entendent pas rapidement sur les conditions de vente, l'évaluation de la maison ou le choix du courtier immobilier. Une bonne coordination entre les parties et une préparation adéquate permettent souvent d’accélérer la transaction.
Questions fréquentes: Divorce et vente de maison
Est-ce que la maison fait partie du patrimoine familial au Québec ?
Oui ! Selon le Code civil du Québec, la résidence principale acquise pendant le mariage fait partie du patrimoine familial, ce qui signifie que sa valeur nette doit généralement être partagée également entre les ex-époux, peu importe à quel nom elle est enregistrée.
Qui paie la taxe de bienvenue après la vente d’une maison ?
L’acheteur ! La taxe de bienvenue, aussi appelée droits de mutation, est à la charge de l’acheteur, même dans le cadre d’une vente liée à un divorce. Le vendeur n’a donc pas à la payer.
Doit-on payer des frais de pénalité à la banque si on vend avant la fin du terme hypothécaire ?
Oui, possiblement. Si vous remboursez votre prêt avant la fin du terme, votre prêteur hypothécaire peut exiger des frais de pénalité pour bris de contrat. Il est recommandé de vérifier ces conditions avant de finaliser la vente.
Peut-on rester dans le logement après la séparation si la maison est à vendre ?
Oui, sous conditions. Tant que la maison n’est pas vendue, les deux ex-conjoints peuvent habiter le logement, sauf si une entente ou une décision judiciaire dit le contraire. En cas de conflit, le droit de la famille prévoit des recours pour protéger chaque partie.
Comment prouver la propriété d’un bien immobilier au Québec ?
Via le registre foncier. Tous les biens immobiliers au Québec sont inscrits au registre foncier. Ce registre permet de vérifier à qui appartient la maison, les charges (comme une hypothèque), et s’il y a eu des cessions ou jugements.
Vous devez vendre votre maison en raison d'une séparation ?
Vendre une propriété lors d'une séparation peut être une démarche émotionnelle et complexe, surtout lorsqu’il faut gérer les aspects juridiques, financiers et personnels en même temps. L’équipe immobilière Savard Tran vous accompagne dans ce processus en vous offrant un encadrement clair et humain. Grâce à notre expertise en droit immobilier, notre équipe de courtiers immobiliers vous aide à structurer la vente de la maison.