Vente de succession : Comment vendre une maison héritée au Québec ?
- Eric St-Cyr
- 7 nov. 2025
- 11 min de lecture
Recevoir une maison en héritage soulève de nombreuses questions, notamment sur les démarches à suivre et les implications fiscales. Que vous souhaitiez conserver le bien ou procéder à la vente, il est essentiel de bien comprendre le processus de succession pour éviter les mauvaises surprises.
La vente d’un bien immobilier hérité implique plusieurs étapes, comme le transfert de propriété, l’évaluation de la valeur marchande et la gestion des obligations fiscales, notamment l’impôt sur le gain en capital. Au Québec, certaines règles spécifiques encadrent la vente d’une maison héritée, et une bonne préparation vous permettra d’optimiser la transaction tout en respectant vos obligations légales. Continuez à lire pour découvrir les étapes clés, les frais à prévoir et les conseils pour vendre une maison en succession en toute sérénité.
Qu’est-ce qu’une vente de succession ?
Une vente de succession désigne la vente d’un bien appartenant à une succession après le décès du propriétaire. Les héritiers peuvent vendre le bien pour régler les dettes de la succession, partager l’héritage ou éviter des frais.
La vente peut se faire par entente entre héritiers (vente de gré à gré) ou aux enchères si nécessaire. Au Québec, la liquidation de la succession doit être complétée avant la vente, incluant l’acceptation de la succession et le paiement des dettes et impôts dus.
Est-ce que la vente d'une propriété en succession est imposable au Québec ?
Oui, la vente d'une propriété en succession est imposable au Québec, mais cela dépend de plusieurs facteurs. Lorsqu'un bien immobilier est hérité, il est réputé avoir été disposé à la juste valeur marchande (JVM) au moment du décès du propriétaire, ce qui peut entraîner un impôt sur le gain en capital dans la déclaration finale du défunt. Cependant, si la propriété est la résidence principale du défunt, elle peut être exemptée d'impôt grâce à l'exonération pour résidence principale.
Lors de la vente ultérieure par les héritiers, si la valeur de la propriété a augmenté depuis l'acquisition par succession, un gain en capital pourrait être imposable pour les bénéficiaires. Ce gain correspond à la différence entre le prix de vente et la JVM au moment du décès. Les héritiers doivent alors inclure 50 % de ce gain dans leur revenu imposable. Il est recommandé de consulter un fiscaliste pour optimiser la planification successorale et réduire l'impact fiscal.
Quels sont les droits et obligations des héritiers ?
Lorsqu’un héritier reçoit un bien immobilier en succession, il doit respecter certaines obligations légales et fiscales avant de procéder à la vente. Voici les principaux droits et responsabilités des héritiers au Québec :
Droits des héritiers
Droit d’accepter ou de refuser la succession : Un héritier peut accepter ou renoncer à l’héritage s’il estime que les dettes associées aux biens immobiliers sont trop importantes.
Droit de vendre, louer ou conserver la propriété : Les héritiers peuvent décider de vendre la maison héritée, la mettre en location ou l’occuper, en fonction de leur situation.
Droit de partager le produit de la vente : Si plusieurs héritiers sont impliqués, le produit de la vente est réparti selon la répartition définie dans le testament ou par le Code civil du Québec.
Obligations des héritiers
Déclaration fiscale du défunt : L’héritier doit s’assurer que la dernière déclaration de revenus du défunt est complétée et soumise à l’Agence du revenu du Canada (ARC) et à Revenu Québec.
Paiement des impôts sur les gains en capital : Lorsqu’un bien immobilier est vendu, la différence entre la valeur marchande au moment du décès et le prix d’achat initial peut être considérée comme un gain en capital, partiellement imposable.
Inclusion du gain en capital dans le revenu imposable : Le gain en capital est ajouté au revenu imposable du défunt et peut entraîner des taxes supplémentaires à payer par la succession.
Paiement des frais de notaire et des taxes foncières : Avant la vente, les héritiers doivent régler les frais liés au transfert de propriété, y compris les taxes municipales et scolaires impayées.
En respectant ces droits et obligations, les héritiers peuvent assurer une vente de succession conforme aux lois fiscales et éviter d’éventuelles pénalités ou complications juridiques.
Les étapes pour vendre une maison héritée au Québec
Vendre une propriété en succession au Québec implique plusieurs étapes essentielles pour assurer une transaction fluide et conforme aux exigences légales. Que la succession soit testamentaire (avec un testament) ou une succession légale (sans testament), il est important de bien suivre chaque phase du processus. Voici les étapes clés pour vendre une maison héritée :
1. Obtenir les documents légaux nécessaires
Avant de vendre une maison héritée, il est impératif d’obtenir plusieurs documents officiels pour prouver la légitimité de la vente :
Certificat de décès du défunt, attestant officiellement du décès du propriétaire.
Certificats de recherche testamentaire de la Chambre des notaires du Québec et du Barreau du Québec. Ces certificats confirment si un testament a été rédigé et, le cas échéant, devant quel notaire il a été déposé. Ils servent à s’assurer qu’aucun testament plus récent n’existe avant de procéder à la liquidation de la succession.
Testament, s’il existe. Le testament détermine qui hérite des biens du défunt et qui agit comme liquidateur de la succession. C’est ce document qui autorise légalement la personne désignée à vendre la propriété au nom de la succession.
Titre de propriété, confirmant que la maison appartient bien à la succession.
Certificat de localisation, document essentiel qui précise les limites du terrain, les bâtiments, et toute servitude (droit de passage, empiètement, etc.).
Déclaration de transfert au Registre foncier, qui officialise le transfert de propriété aux héritiers ou au liquidateur avant la mise en vente.
2. Nommer un liquidateur de la succession
Le titre de liquidateur est attribué à une personne (souvent un héritier ou un notaire) qui est responsable de la gestion et de la disposition des biens du défunt. Ce rôle inclut :
La vérification des dettes et actifs de la succession.
La gestion des frais juridiques et des taxes.
La distribution du capital net entre les héritiers.
Si aucun liquidateur n’a été désigné, un notaire peut être mandaté pour gérer cette étape.
3. Évaluer la propriété et déterminer sa valeur marchande
Une fois les documents légaux en règle, il est important d’évaluer la valeur du bien en succession. Cela est particulièrement crucial si l’héritage concerne un immeuble à revenus ou un immeuble locatif.
Les options pour estimer la valeur du bien incluent :
Faire appel à un courtier immobilier pour une évaluation du marché.
Selon la situation, consulter un évaluateur agréé.
Une évaluation réaliste permet d’attirer des acheteurs potentiels et d’assurer une vente rapide au juste prix.
4. Régler les obligations fiscales et les impôts sur la vente
Avant de procéder à la vente, la succession doit régler plusieurs obligations fiscales :
Déclaration des gains en capital réalisés : Si la maison a pris de la valeur depuis l’achat initial, une partie du gain doit être déclarée et imposée.
Paiement des taxes foncières et municipales : Ces frais doivent être acquittés avant la vente.
Répartition du produit de la vente entre les héritiers selon le testament ou le Code civil du Québec.
Une bonne planification successorale permet de limiter l’impact fiscal et d’optimiser les bénéfices de la vente.
5. Mettre en vente la propriété et trouver des acheteurs
Une fois les obligations légales et fiscales réglées, la maison peut être mise en vente. Pour maximiser les chances de vendre rapidement, il est conseillé de :
Engager un courtier immobilier spécialisé en successions pour assurer une transaction fluide.
Rendre le bien attrayant en effectuant des réparations mineures.
Promouvoir la vente sur des plateformes immobilières populaires.
Si la maison est un immeuble locatif, il est important d’informer les locataires en place et de respecter leurs droits.
6. Conclure la transaction chez le notaire
Une fois un acheteur potentiel trouvé, la vente est officialisée chez un notaire qui :
Vérifie la conformité des documents, y compris le certificat de localisation et le titre de propriété.
Prépare l’acte de vente et valide la déclaration de transfert.
Assure la répartition des fonds entre les héritiers après la vente.
Après la signature, la maison est officiellement vendue et les héritiers reçoivent leur part du capital net après déduction des frais et impôts applicables.
Quand puis-je vendre une maison après un décès ?
Au Québec, vous pouvez vendre une maison après un décès dès que la succession est en mesure de le faire légalement, ce qui dépend de plusieurs étapes clés du processus successoral :
Obtention des documents essentiels : Rassemblez le certificat de décès, le testament (s'il existe), l'acte de vente prouvant la propriété du défunt et le certificat de localisation de la propriété.
Nomination du liquidateur : Le liquidateur, désigné par le testament ou par les héritiers en l'absence de testament, est responsable de la gestion et de la liquidation des biens de la succession.
Inventaire de la succession : Le liquidateur doit dresser un inventaire détaillé des actifs et passifs du défunt, puis publier un avis de clôture d'inventaire au Registre des droits personnels et réels mobiliers (RDPRM) et dans un journal local.
Obtention de la déclaration de transmission : Ce document notarié officialise le transfert de la propriété aux héritiers et est requis pour procéder à la vente.
Consentement des héritiers : Tous les héritiers doivent s'entendre à l'unanimité pour vendre la propriété. En cas de désaccord, une autorisation judiciaire peut être nécessaire.
Vente de la propriété : Une fois les étapes précédentes complétées, la propriété peut être mise en vente. Il est souvent recommandé de vendre sans garantie légale pour limiter la responsabilité des héritiers concernant d'éventuels vices cachés.
Il est important de noter que la durée totale du processus peut varier en fonction de la complexité de la succession et de la collaboration entre les héritiers. Pour assurer une conformité légale et optimiser le processus, il est fortement conseillé de consulter un notaire ou un professionnel du droit spécialisé en successions.
Pourquoi faire affaire avec un courtier immobilier pour la vente d'une maison héritée ?
Confier la vente à un courtier immobilier vous permettra, dans un premier temps, d’avoir l’esprit tranquille et de protéger la transaction. Le courtier s’assure que tous les documents légaux sont conformes avant la vente : il valide que toutes les étapes préalables ont été respectées et que le signataire a bien le droit de vendre la maison.
Dans un deuxième temps, son rôle est de vous aider à maximiser la valeur de la propriété. Le courtier vous conseillera sur les travaux à effectuer avant la mise en marché pour en optimiser la valeur. Il pourrait, par exemple, vous offrir un service clé en main avec home staging, incluant l’ameublement et la décoration de la maison au goût du jour afin de la rendre plus attrayante et de susciter un coup de cœur émotionnel chez les acheteurs.
Notre expérience au fil des années démontre qu’une maison bien préparée et bien “stagée” peut se vendre de 25 000 $ à 50 000 $ de plus, simplement grâce à l’émotion qu’elle provoque. De plus, les travaux préventifs réalisés avant la vente permettent souvent d’éviter des baisses de prix après inspection, car les problèmes sont déjà corrigés ou déclarés. Un acheteur tentera toujours de négocier le double de la valeur réelle des réparations… et les héritiers, souvent épuisés à cette étape, acceptent trop vite des réductions de prix.
Le courtier, lui, saura vous conseiller, vous protéger et éviter plusieurs erreurs coûteuses. Il établira la juste valeur marchande basée sur les comparables vendus, les délais moyens de vente, la concurrence dans le secteur et vous proposera une stratégie complète pour que votre propriété se démarque.
Une erreur fréquente est d’afficher trop cher parce que chaque héritier veut “maximiser sa part”. Pourtant, notre expérience démontre qu’une propriété trop chère perd rapidement l’intérêt des acheteurs et finit souvent par se vendre moins cher que si elle avait été affichée au juste prix dès le départ.
Le courtier est aussi un expert en marketing immobilier : il saura générer le maximum de visibilité et d’acheteurs qualifiés, et parfois même obtenir un prix supérieur grâce à des stratégies adaptées au marché actuel — notamment les ventes en surenchère, encore très présentes aujourd’hui.
De plus, le courtier est formé pour rédiger et interpréter les documents légaux liés à la vente. Il saura y insérer les clauses de protection nécessaires, identifier les risques liés à certaines conditions d’offres d’achat, et assurer le suivi complet du dossier jusqu’à la signature chez le notaire. Il coordonnera également les contre-offres, les avis, les suivis de délais, recommandera les bons experts selon les situations particulières, et vous accompagnera même au moment de la signature notariale.
Et son accompagnement ne s’arrête pas là : votre courtier restera disponible après la vente pour répondre à vos questions et vous assister en cas d’inquiétudes. Nous avons peut-être un parti pris (), mais notre expérience nous a permis de sauver plus d’un dossier qui aurait autrement mal tourné.
Saviez-vous que les statistiques démontrent que plus de 90 % des maisons au Québec sont vendues par l’entremise d’un courtier immobilier ? De plus, depuis l’entrée en vigueur de la loi sur les contrats de courtage achat, la majorité des acheteurs sont désormais représentés par un courtier.
Alors, si seulement 10 % des acheteurs potentiels voient votre propriété lorsqu’elle est vendue sans courtier… croyez-vous vraiment qu’elle se vendra au meilleur prix et dans les meilleures conditions ?
Appelez-nous pour une rencontre — il nous fera plaisir de vous expliquer tout cela autour d’un bon café.
Questions fréquentes: Vente de succession Québec
Qui peut vendre une maison après un décès au Québec ?
La vente doit être faite par le liquidateur de la succession, nommé dans le testament ou désigné par les héritiers. Il agit au nom de la succession et doit suivre les étapes légales avant de pouvoir vendre.
Est-ce que le testament doit être vérifié ?
Oui. Si le testament est notarié, il est déjà valide. Mais s’il est olographe (écrit à la main) ou signé devant témoins, il doit être vérifié par la Cour ou un notaire avant qu’il puisse être utilisé pour régler la succession.
Quels documents sont requis pour vendre une maison après un décès ?
Pour vendre une maison après un décès au Québec, le liquidateur doit fournir l’acte de décès, le testament (ou preuve qu’il n’y en a pas), la preuve de nomination du liquidateur, la déclaration de transmission (notariée), le certificat de transmission inscrit au Registre foncier, et la déclaration du vendeur. Ces documents assurent la légalité et la validité de la vente.
Quels sont les impôts à payer lors de la vente d'une succession au Québec ?
La vente d’un bien immobilier issu d’une succession peut entraîner un impôt sur les gains en capital. Le liquidateur de succession doit déclarer la disposition présumée du bien à l’Agence de revenu du Canada, en fonction de la différence entre la valeur marchande au décès et le prix de vente final.
Quels sont les frais de vente d'une maison en succession ?
Les frais de vente peuvent inclure les honoraires des courtiers immobiliers, les frais de notaire, les droits d’inscription au registre foncier et les coûts juridiques. Une évaluation immobilière professionnelle est souvent recommandée pour fixer un prix juste et éviter les litiges fiscaux.
Peut-on mettre en vente une maison avant la succession ?
Non. Avant de vendre, il faut que la propriété soit légalement transmise à la succession ou aux héritiers via une inscription au Registre foncier. Aucune vente ne peut être faite tant que cette étape n’est pas complétée.
Que faire s’il n’y a pas de testament ?
Si aucun testament n’est retrouvé, la succession est légale : les héritiers sont désignés selon le Code civil du Québec. Ils doivent nommer un liquidateur et suivre les mêmes démarches, avec l’aide d’un notaire pour sécuriser le processus.
Services de courtage immobilier au Québec
Collaborer avec l'Équipe Savard Tran pour la vente de votre propriété présente de nombreux avantages. Notre approche personnalisée inclut une évaluation précise de la valeur marchande de votre maison, basée sur une analyse comparative approfondie du marché local. Nous offrons des services professionnels tels que des photographies de haute qualité, des prises de vue par drone et des visites virtuelles 3D pour mettre en valeur votre bien immobilier.
De plus, notre vaste réseau de diffusion assure une visibilité optimale de votre propriété sur diverses plateformes, maximisant ainsi les opportunités de vente. Notre équipe vous accompagne tout au long du processus, de la préparation des documents nécessaires à la négociation des offres, en passant par la coordination des visites et l'assistance lors de la signature chez le notaire, garantissant une transaction fluide et sécurisée.