Acheter une première maison est une étape majeure qui demande une bonne préparation financière et une compréhension du marché immobilier. Entre la constitution de votre mise de fonds, l’évaluation de votre revenu et le choix d’un courtier immobilier, plusieurs facteurs influencent la réussite de votre projet d’achat de maison.

En tant que nouveaux acheteurs, il est essentiel de connaître les étapes clés, d’éviter les erreurs courantes et de maximiser vos chances d’obtenir un financement avantageux. Dans cet article, nous vous guidons à travers chaque étape pour vous aider à acheter votre première maison en toute confiance.

Y a-t-il des avantages pour les primo accédants ?

Oui, au Québec, les primo-accédants bénéficient de plusieurs programmes et incitatifs pour faciliter l'achat de leur première maison. Voici les principaux avantages disponibles :

Régime d'accession à la propriété (RAP) : Ce programme fédéral permet aux acheteurs d'une première maison de retirer jusqu'à 35 000 $ de leur Régime enregistré d'épargne-retraite (REER) sans imposition immédiate, pour financer l'achat ou la construction d'une habitation admissible. Les fonds retirés doivent être remboursés dans le REER sur une période maximale de 15 ans.
Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) : Le CELIAPP permet aux Canadiens âgés de 18 à 71 ans de cotiser jusqu'à 8 000 $ par an, avec un plafond à vie de 40 000 $. Les contributions sont déductibles d'impôt, et les retraits pour l'achat d'une première maison sont non imposables. Ce compte combine les avantages du REER et du CELI.
Crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation : Les gouvernements fédéral et provincial offrent chacun un crédit d'impôt aux primo-accédants. Au Québec, le crédit d'impôt provincial peut atteindre 1 500 $, tandis que le crédit fédéral s'élève à 1 252,50 $ (après abattement). Ces crédits visent à compenser certaines dépenses associées à l'achat d'une première maison.
Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves : Les acheteurs d'une habitation neuve ou substantiellement rénovée peuvent être admissibles à un remboursement partiel de la TPS ou de la composante fédérale de la TVH payée. Le remboursement peut atteindre 36 % de la TPS, jusqu'à un maximum de 6 300 $, et diminue graduellement pour les habitations dont la valeur dépasse 350 000 $.
Programmes municipaux : Certaines municipalités québécoises offrent des incitatifs supplémentaires aux primo-accédants. Par exemple, la Ville de Québec propose le programme Accès Famille, qui offre un prêt sans intérêt pour aider à financer la mise de fonds lors de l'achat d'une propriété admissible.

En profitant de ces programmes et incitatifs, les primo-accédants au Québec peuvent réduire les coûts associés à l'achat de leur première maison et faciliter leur accession à la propriété.

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7 étapes essentielles pour acheter une première maison au Québec

1. Évaluer votre budget et votre capacité d’emprunt

Avant d’acheter votre première maison, il est essentiel d’évaluer votre budget et votre capacité d’emprunt afin d’éviter les mauvaises surprises financières. Les banques prennent en compte plusieurs facteurs, notamment vos revenus, vos dettes, votre historique de crédit et vos ratios d’endettement (ABD et ATD) pour déterminer le montant du prêt hypothécaire auquel vous êtes admissible.

Vous devrez également choisir entre un taux fixe, qui garantit des paiements stables, ou un taux variable, qui peut fluctuer en fonction du marché. Au-delà du prix d’achat, n’oubliez pas d’inclure dans votre budget les frais annexes tels que les frais juridiques, l’assurance habitation, l’évaluation de la propriété et les taxes de transfert. Une planification financière rigoureuse vous permettra d’aborder votre projet immobilier en toute sérénité.

2. Obtenir une préapprobation hypothécaire

L’obtention d’une préapprobation hypothécaire est une étape clé du processus d’achat. Avant même de visiter des propriétés, il est fortement recommandé d’obtenir une pré approbation auprès d’une institution financière ou d’un courtier hypothécaire.

Cette préapprobation vous permettra de connaître le montant du prêt auquel vous êtes admissible, ainsi que le taux hypothécaire offert, qui peut être fixe ou variable. Elle est généralement valide pour une période de 90 à 120 jours et vous protège contre une éventuelle hausse des taux.

Pour obtenir cette préapprobation, vous devrez fournir plusieurs documents importants, dont :

Vos relevés bancaires et historiques financiers
Vos avis de cotisation des deux dernières années (Revenu Québec et Agence du revenu du Canada)
Vos preuves de revenus (talons de paie récents, lettre d’emploi, contrats si travailleur autonome)
Votre rapport de crédit (fourni directement par l’institution financière)
Vos actifs et dettes actuelles (prêts en cours, cartes de crédit, etc.)

Une fois préapprouvé, vous pourrez chercher votre future maison en toute confiance, sachant que votre financement est en grande partie sécurisé.

3. Déterminer la mise de fonds nécessaire

La mise de fonds est un élément clé du processus d’achat d’une première maison au Canada. Elle correspond à la somme que l’acheteur doit verser initialement, et son montant varie généralement entre 5 % et 20 % du prix d’achat, selon la valeur de la propriété et le type de financement choisi :

Pour une maison de 500 000 $ ou moins, la mise de fonds minimale est de 5 % du prix d’achat.
Entre 500 001 $ et 999 999 $, elle est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis 10 % sur le montant excédentaire.
Pour une propriété de 1 000 000 $ ou plus, une mise de fonds minimale de 20 % est requise.

Opter pour une mise de fonds plus élevée présente plusieurs avantages, elle permet de réduire le montant du prêt, de diminuer les intérêts à long terme et d’éviter l’assurance prêt hypothécaire, obligatoire lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %.

Pour faciliter cet investissement, le gouvernement propose des programmes d’aide, comme le Régime d’accession à la propriété (RAP), qui permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de son REER sans incidence fiscale immédiate, à condition de rembourser cette somme sur une période de 15 ans.

4. Trouver le bon courtier immobilier pour votre projet

Trouver le bon courtier immobilier peut faire toute la différence dans la réussite de votre projet d’achat. Un courtier expérimenté vous aide à comparer les offres de prêt, à négocier des taux avantageux et à obtenir les meilleures conditions financières adaptées à votre situation. Pour faire le bon choix, privilégiez un professionnel ayant une bonne réputation, de l’expérience avec les primo-accédants et une approche transparente.

N’hésitez pas à comparer plusieurs courtiers, à lire des avis clients et à poser des questions sur leurs méthodes de travail. Un bon courtier ne se contente pas de vous trouver un prêt, il vous accompagne tout au long du processus, en vous conseillant sur votre capacité d’emprunt et en facilitant les démarches administratives.

Comment choisir son courtier immobilier

5. Choisir le bon quartier et le type de maison adapté à vos besoins

Choisir le bon quartier et le type de maison adapté à vos besoins est une étape essentielle dans l'achat de votre première maison. Avant de vous lancer, prenez le temps d’analyser vos priorités : proximité du travail, accessibilité des transports, écoles pour les enfants ou encore ambiance du quartier.

Un secteur animé en centre-ville conviendra aux amateurs de dynamisme, tandis qu’un quartier résidentiel offrira plus de tranquillité. Ensuite, réfléchissez au type de bien qui correspond à votre mode de vie : appartement, maison individuelle, avec jardin ou non. Pensez aussi à l’évolution de vos besoins sur le long terme afin d’éviter de devoir déménager trop rapidement.

6. Faire une promesse d’achat et finaliser le prêt hypothécaire

Une fois que vous avez trouvé la maison idéale, l’étape suivante est de faire une promesse d’achat. Ce document officiel précise le prix proposé, les conditions de vente et la date de clôture de la transaction.

Il peut inclure des clauses conditionnelles, notamment :

L’obtention du financement
L’inspection de la maison
La vente de votre propriété actuelle (si applicable)

Après la signature de la promesse d’achat, la banque procédera à l’approbation finale de votre prêt hypothécaire. Cela implique une analyse approfondie de la propriété et une évaluation de sa valeur pour s’assurer que le montant emprunté est justifié. Une fois le prêt approuvé, vous pourrez finaliser l’achat avec votre notaire.

7. Inspection et clôture de la transaction

L’inspection préachat est une étape fortement recommandée avant de conclure la transaction. Un inspecteur qualifié examinera l’état général de la maison (structure, plomberie, électricité, toiture, etc.) afin de détecter d’éventuels problèmes qui pourraient nécessiter des réparations coûteuses. Si des anomalies sont détectées, vous pourrez négocier le prix de vente ou demander des corrections avant de finaliser l’achat.

Une fois l’inspection validée et le financement approuvé, vous passerez à la signature de l’acte de vente chez le notaire. À cette étape, vous devrez régler les derniers frais, dont :

Les frais de notaire
La taxe de mutation immobilière (aussi appelée "taxe de bienvenue")
Les ajustements pour les taxes municipales et scolaires

Après la signature, vous recevrez les clés et deviendrez officiellement propriétaire de votre première maison ! 🎉

L’importance de faire inspecter sa future maison

Erreurs à éviter lors de l'achat de votre première propriété

Acheter une nouvelle maison est une étape excitante, mais c’est aussi un achat complexe qui nécessite une planification minutieuse. Les premiers acheteurs peuvent facilement commettre certaines erreurs qui pourraient leur coûter cher à long terme.

Voici les principales erreurs à éviter :

Négliger l’évaluation de sa capacité d’emprunt: Avant de commencer votre recherche, il est essentiel d’analyser vos finances personnelles et de déterminer votre capacité d’emprunt. Un emprunt hypothécaire doit être adapté à votre revenu imposable et à vos dépenses courantes pour éviter de vous retrouver avec des paiements mensuels trop élevés.
Ne pas obtenir une preuve de financement avant de faire une offre: Une preuve de financement est essentielle pour être considéré comme un acheteur crédible aux yeux des vendeurs et des institutions financières. Sans une préapprobation hypothécaire, vous risquez de perdre du temps à visiter des propriétés hors de votre budget.
Ne pas comparer les taux de crédit et les offres de financement hypothécaire: Les taux de crédit varient d’une banque à l’autre, et il est important de magasiner les différentes options pour obtenir le meilleur financement hypothécaire. Une légère différence de taux peut représenter des milliers de dollars d’économies sur la durée du prêt.
Sous-estimer les frais de clôture et les taxes applicables: Lors d’un achat immobilier, les frais de clôture incluent les frais de notaire, les inspections, l’assurance prêt hypothécaire et parfois la déclaration de revenus pour certains programmes d’incitatifs fiscaux. De plus, dans le cas d’une maison neuve, l’application de taxes (TPS et TVQ) doit être prise en compte, ce qui peut augmenter considérablement le coût total.
Choisir un type d’habitation non adapté à son style de vie: Il est important d’aligner votre type d’habitation avec votre style de vie et vos objectifs financiers. Par exemple, une maison neuve peut offrir des avantages fiscaux, mais elle nécessite parfois un investissement initial plus important qu’un logement existant. De plus, si vous prévoyez des changements de vie importants (famille, déménagement professionnel), assurez-vous que votre achat répond à vos besoins à long terme.

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