Comment vendre une résidence secondaire au Québec
- Eric St-Cyr
- 4 juil.
- 7 min de lecture
Vendre une résidence secondaire, que ce soit une maison en bord de lac ou un chalet en montagne, soulève plusieurs questions d’ordre juridique, fiscal et pratique. Au Québec, une résidence secondaire désigne tout bien immobilier que vous ne désignez pas comme lieu de résidence principale. Il peut s’agir d’un lieu de villégiature, d’un immeuble locatif ou d’une propriété familiale transmise par héritage.
Les raisons de vendre une telle propriété sont multiples : changement de projet de vie, coûts d’entretien devenus trop lourds, ou tout simplement l’envie de réinvestir ailleurs. Quelle que soit la motivation, une vente bien préparée vous permettra d’éviter les mauvaises surprises, notamment sur le plan fiscal.
Ce guide vous accompagne étape par étape dans la vente d’une résidence secondaire au Québec, en mettant l’accent sur la fiscalité, les déclarations obligatoires et les conseils d’experts.
Comprendre les implications fiscales
Le gain en capital : Définition et calcul
Lorsque vous vendez une résidence secondaire, le gain en capital représente la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial, en tenant compte des rénovations admissibles et des frais de vente (comme la commission du courtier immobilier). Ce montant, une fois calculé, est ajouté à votre revenu imposable.
Voici une formule simplifiée :
Gain en capital = (Prix de vente – Prix d’achat) – Coût des rénovations – Frais de vente
Pour réduire l’impôt à payer, il est crucial de conserver toutes les factures liées aux améliorations ou réparations apportées à la propriété au fil des années.
Le taux d’imposition en 2025
Depuis juin 2024, la fiscalité sur le gain en capital a évolué. Voici les taux en vigueur pour 2025 :
La première tranche de 250 000 $ de gain est imposable à 50 %.
La portion excédant ce montant est imposable à 66,7 %.
Cela signifie que plus la valeur de votre bien est élevée, plus la charge fiscale peut être importante. Cette somme s’ajoute à vos autres revenus et influence votre taux d’imposition marginal.
Déductions possibles et stratégies fiscales
Il est possible de réduire l’impôt à payer en déduisant certaines dépenses de votre gain en capital. Voici les éléments à ne pas négliger :
Rénovations admissibles : tout travail ayant amélioré la valeur ou la durabilité de la propriété (toiture, isolation, agrandissement, etc.).
Commissions versées au courtier immobilier.
Frais professionnels : consultation d’un fiscaliste, honoraires de notaire, coûts d’évaluation, etc.
Planifier la vente avec ces éléments en tête peut faire une réelle différence sur le montant final de votre déclaration fiscale.
Exemption pour résidence principale : cas particuliers
Dans certains cas, il est possible de réduire le fardeau fiscal en désignant temporairement une résidence secondaire comme résidence principale. Cela peut se produire, par exemple, si vous possédiez deux propriétés et que vous avez choisi d’appliquer l’exemption pour résidence principale à votre chalet ou maison secondaire pendant une période donnée.
Cependant, cette désignation doit être faite de manière stratégique, car elle affecte automatiquement la période d’exemption applicable à votre autre propriété. Il est donc essentiel d’adopter une stratégie fiscale bien réfléchie, idéalement avec l’aide d’un fiscaliste, pour maximiser l’avantage tout en évitant les erreurs coûteuses.
Taxe anti-flip : Un piège à éviter
Depuis l’entrée en vigueur de la taxe anti-flip, tout gain réalisé lors de la vente d’un bien immobilier détenu pendant moins de 12 mois est considéré comme un revenu intégralement imposable, et non comme un gain en capital.
Autrement dit, ce gain ne bénéficie d’aucune inclusion partielle : il est imposé à 100 %. Cette mesure vise à limiter les pratiques spéculatives sur le marché immobilier, en particulier dans le cas d'une revente précipitée.
Des exceptions existent toutefois, par exemple en cas de décès, divorce, naissance ou autre événement imprévu. Là encore, consulter un fiscaliste peut vous aider à savoir si votre situation entre dans l’un de ces cas.
Comment calculer l'impôt de la vente d'une résidence secondaire au Québec
Voici un exemple concret du calcul d’impôt sur la vente d’une résidence secondaire au Québec :
Prix d’achat (en 2010) : 200 000 $
Frais d’achat (notaire, inspection, taxes, etc.) : 5 000 $
Rénovations majeures (toiture, agrandissement) : 25 000 $
Prix de vente (en 2025) : 400 000 $
Frais de vente (courtier immobilier, notaire, etc.) : 15 000 $
Étape 1 : Calcul du gain en capital
Prix de base ajusté (PBA) := Prix d’achat + frais d’achat + rénovations= 200 000 $ + 5 000 $ + 25 000 $= 230 000 $
Produit de disposition net := Prix de vente – frais de vente= 400 000 $ – 15 000 $= 385 000 $
Gain en capital := 385 000 $ – 230 000 $= 155 000 $
Étape 2 : Montant imposable
Seulement 50 % du gain en capital est imposable :
→ 50 % de 155 000 $ = 77 500 $
Étape 3 : Calcul de l’impôt
Ce 77 500 $ est ajouté à votre revenu imposable pour l’année.
Le montant d’impôt réel dépend de votre revenu total et de votre taux marginal d’imposition.
Par exemple, si votre taux marginal combiné (fédéral + provincial) est d’environ 40 %, vous paierez :
77 500 $ × 40 % = 31 000 $ d’impôt
Résumé
Éléments | Montant |
Prix de vente | 400 000 $ |
Moins : Frais de vente | 15 000 $ |
Moins : Prix de base ajusté | 230 000 $ |
Gain en capital | 155 000 $ |
Gain imposable (50 %) | 77 500 $ |
Impôt estimé (ex. taux 40 %) | ~31 000 $ |
Comment préparer votre propriété pour la vente
Avant même de penser à l’acte de vente, il est essentiel de présenter votre résidence secondaire sous son meilleur jour. Une bonne préparation peut faire toute la différence, tant pour attirer les acheteurs que pour justifier le prix demandé. Cela permet aussi d’éviter certains contretemps qui pourraient retarder la transaction.
L’importance du bon courtier immobilier
Choisir un courtier immobilier compétent et bien ancré dans la région est une étape clé dans la vente d'une maison ou d'un appartement. Son expertise locale lui permet non seulement d’évaluer correctement la valeur de votre propriété, mais aussi de cibler efficacement les acheteurs potentiels. Un bon courtier saura aussi vous orienter dans les démarches réglementaires et fiscales, souvent plus complexes pour les résidences secondaires.
Home staging : Petits gestes, grand impact
Pas besoin de transformer votre résidence du tout au tout. De simples actions peuvent améliorer considérablement l’attrait de la propriété :
Un ménage en profondeur pour éliminer les traces de poussière et d’humidité
Un désencombrement des espaces pour mettre en valeur la luminosité
De petites réparations, comme remplacer une poignée défectueuse ou rafraîchir la peinture
Ces ajustements contribuent à créer un coup de cœur chez l’acheteur, tout en renforçant la crédibilité du prix demandé.
Cas spécifiques : Eau et installations septiques
Si votre résidence n’est pas raccordée à un réseau municipal, certains éléments techniques doivent être anticipés. Par exemple, les acheteurs voudront obtenir :
Une analyse récente de l’eau potable, démontrant sa qualité
Un plan de la fosse septique conforme aux normes en vigueur
Ces documents ne sont pas exigés par le gouvernement du Canada pour l’impôt sur le revenu, mais peuvent être demandés par le notaire ou l’acheteur pour vérifier la conformité de la propriété.
Frais et coûts associés à la vente
Vendre une maison ou une propriété locative entraîne plusieurs dépenses qu’il vaut mieux anticiper. Bien gérés, ces frais peuvent non seulement faciliter la transaction, mais aussi réduire votre plus-value imposable grâce à certaines déductions permises dans vos déclarations de revenus.
Frais professionnels
Trois intervenants clés accompagnent généralement la vente :
Le notaire, qui officialise la transaction et perçoit les frais de notaire, souvent autour de 1 200 à 1 500 $ selon les cas.
Le courtier immobilier, dont les frais de courtage varient généralement entre 4 % et 5 % du prix de vente, répartis entre les courtiers du vendeur et de l’acheteur.
Le fiscaliste, conseillé surtout pour les ventes complexes ou à fort taux d’imposition, notamment si vous vendez une propriété ayant généré une forte plus-value.
Frais techniques et administratifs
Avant de mettre la propriété en marché, certains frais sont incontournables :
Une inspection prévente, souvent exigée par les acheteurs pour évaluer l’état de la maison.
Des analyses d’eau et la vérification de la fosse septique, si la propriété n’est pas raccordée aux services municipaux.
Ces coûts varient, mais il faut généralement prévoir entre 300 et 800 $ selon les tests effectués.
Investissements préalables à la vente
Investir dans des travaux ciblés permet d’augmenter l’attrait de la propriété tout en réduisant l’impact fiscal. Les frais d’embellissement (peinture, réparations légères, aménagement paysager) ainsi que certaines rénovations majeures peuvent être ajoutés au coût d’acquisition de la propriété, diminuant ainsi le gain imposable.
Conservez bien toutes les factures, car elles pourraient jouer un rôle important lors de vos déclarations de revenus, surtout si la maison vendue était utilisée en partie comme propriété locative.
7 conseils pour réduire votre facture fiscale lors de la vente d'une résidence secondaire
Inclure toutes les dépenses admissibles dans le prix de base rajusté (PBR) : Tenez compte de toutes les améliorations permanentes (rénovations, agrandissements) et des frais d’achat (notaire, inspection, taxes de bienvenue) pour augmenter le PBR et ainsi réduire le gain en capital imposable.
Réclamer les frais de disposition : Déduisez les frais encourus lors de la vente, comme la commission d’agent immobilier, les frais juridiques ou les frais d’annonce, ce qui diminue votre gain en capital net.
Fractionner le gain en capital avec votre conjoint : Si la résidence est en copropriété avec votre conjoint, vous pouvez répartir le gain en capital entre vous deux, ce qui peut réduire l’impôt total à payer selon vos tranches d’imposition respectives.
Appliquer l’exemption pour résidence principale (si admissible pour certaines années) : Si la propriété a été votre résidence principale pendant quelques années, vous pouvez exclure une partie du gain en capital selon le nombre d’années admissibles.
Vendre au moment opportun pour optimiser votre taux marginal d’imposition : Si vous anticipez une baisse de revenu dans une année future, attendre pour vendre pourrait réduire l’impôt sur le gain en capital.
Conserver les preuves de toutes les dépenses : Conservez toutes les factures liées aux améliorations et aux coûts de vente pour justifier vos calculs auprès de Revenu Québec ou de l’ARC en cas de vérification.
Consulter un fiscaliste ou un comptable spécialisé : Un professionnel peut vous aider à optimiser votre situation en fonction de votre profil fiscal global et vous éviter des erreurs coûteuses.
Services de courtage immobilier au Québec
L’Équipe Savard Tran propose un accompagnement personnalisé pour la vente de votre résidence secondaire. Dès l’estimation jusqu’à la signature finale chez le notaire, nos courtiers gèrent chaque étape : rédaction du contrat de vente, coordination des visites, prise de photos professionnelles (incluant drones et visites virtuelles 3D), diffusion sur les plateformes immobilières, négociations habiles et suivi des conditions (inspection, financement, certificats).
Notre engagement se traduit par une visibilité optimale pour votre chalet ou maison secondaire, un service disponible et réactif, et des frais transparents, le tout dans un cadre professionnel et humain.
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